Mietrecht 2026: Was Mieter Jetzt Wissen Müssen

Das Mietrecht 2026 wirft für viele Mieter in Deutschland eine große Frage auf: Wer hat am Ende die besseren Karten, Vermieter oder Mieter? Die Antwort? Kommt ganz darauf an, ob du die neuen Regeln kennst – und wie schnell du sie für dich nutzt.

Die Mietrechtsreform 2026, auch als Mietrecht II bekannt, bringt handfeste Änderungen, die Millionen laufende Mietverhältnisse betreffen.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat im Februar 2026 den Referentenentwurf Mietrecht II vorgestellt. Am 29. April 2026 gab’s den Kabinettsbeschluss.

Das Gesetz muss noch durch den Bundestag und Bundesrat. Ein Inkrafttreten im Laufe des Jahres 2026 ist ziemlich realistisch.

Wer jetzt einfach abwartet, bis alles offiziell wird, verliert wertvolle Zeit. Die Richtung steht fest, und du kannst dich schon heute vorbereiten.

Was Sich 2026 Für Mieter Tatsächlich Ändert

Die Reform greift nicht bei Neuvermietungen, sondern direkt in laufenden Mietverhältnissen. Sie begrenzt Mieterhöhungen, schränkt Befristungen ein und stärkt den Schutz bei Zahlungsschwierigkeiten.

Die wichtigsten Themen: Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitverträge und Kündigungsschutz.

Gesetzentwurf, Kabinettsbeschluss und Inkrafttreten richtig einordnen

Das BMJV veröffentlichte den Referentenentwurf am 8. Februar 2026. Der Kabinettsbeschluss kam am 29. April 2026.

Das Gesetz ist damit auf dem Weg, aber noch nicht gültig.

Bis zur endgültigen Verabschiedung kann sich noch etwas ändern. Die Mietpreisbremse aus Mietrecht I gilt bereits verlängert bis Ende 2029.

Das Bundesverfassungsgericht hat diese Verlängerung am 17. Februar 2026 für verfassungsgemäß erklärt.

Welche Regeln schon gelten und welche noch nicht

Bereits geltend:

• Mietpreisbremse: Verlängert bis Ende 2029, verfassungsrechtlich bestätigt.
• Modernisierungsumlage 8 %: Weiterhin gültig.
• Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung: Schon heute im Gesetz.

Geplant, aber noch nicht in Kraft:

• Deckelung der Indexmiete auf 3,5 % jährlich in angespannten Märkten.
• Transparenzpflicht und Obergrenze für Möblierungszuschläge.
• Erweiterte Schonfristzahlung auch bei ordentlichen Kündigungen.

Warum die Reform vor allem laufende Mietverhältnisse betrifft

Mietrecht II greift bei bestehenden Verträgen ein. Frühere Reformen drehten sich oft um Neuvermietungen.

Auch wenn dein Mietvertrag schon älter ist, können die neuen Regeln direkt Einfluss auf deine Miete, deinen Kündigungsschutz und deine Rechte bei Modernisierungen nehmen.

Mieterhöhungen: Wo Neue Grenzen Geplant Sind

Die Reform will Mieterhöhungen an drei zentralen Stellen begrenzen: Bei Indexmietverträgen, beim Mietspiegel und beim System aus Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.

Wenn du deinen Vertrag und die lokalen Regeln kennst, kannst du besser einschätzen, ob eine Mieterhöhung rechtlich okay ist.

Indexmiete und die neue Begrenzung in angespannten Wohnungsmärkten

Ein Indexmietvertrag koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. In Inflationsphasen führte das zu Erhöhungen von 5 % oder mehr pro Jahr – ohne große Hürden für Vermieter.

Künftig soll eine Deckelung auf maximal 3,5 % pro Jahr gelten, aber nur in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten. Welche das sind, legt eine Rechtsverordnung fest.

In anderen Regionen bleibt alles beim Alten. Falls du einen Indexmietvertrag hast, prüf, ob dein Wohnort als angespannter Markt gilt.

Vergleichsmiete, Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete im Überblick

Bei anderen Mietverträgen richtet sich eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter muss die neue Miete mit einem Mietspiegel, einem Gutachten oder Vergleichswohnungen begründen.

Der Mietspiegel ist das wichtigste Werkzeug. Er zeigt, was für ähnliche Wohnungen in deiner Stadt tatsächlich gezahlt wird.

Wenn die geforderte Miete über dem Mietspiegel liegt, kannst du widersprechen.

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und bestehende Schutzlücken

Die Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Märkten die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der Vergleichsmiete. Sie gilt bis Ende 2029.

Die Kappungsgrenze schützt im laufenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen, in angespannten Märkten nur um 15 %.

Eine bekannte Lücke: Die Indexmiete war bisher von der Kappungsgrenze ausgenommen. Genau das will die Reform ändern.

Möblierte Wohnungen Und Kurzzeitverträge Unter Neuer Beobachtung

Möblierte Wohnungen und Kurzzeitverträge galten oft als Schlupfloch, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Der neue Gesetzentwurf setzt hier an: klare Vorgaben zu Möblierungszuschlägen, Vertragslaufzeiten und Befristungen.

Möblierungszuschlag künftig separat prüfen

Bislang wurde der Möblierungszuschlag oft einfach in die Gesamtmiete gepackt. Für Mieter war es schwer zu durchschauen, ob der Aufpreis gerechtfertigt war.

Künftig muss der Möblierungszuschlag im Vertrag separat stehen. Es gilt eine Obergrenze von 5 % des Grundmietwerts. Mehr geht dann nicht mehr.

Wann eine möblierte Wohnung teurer sein darf und wann nicht

Möblierte Wohnungen dürfen teurer sein als unmöblierte – aber nur, wenn die Ausstattung das wirklich rechtfertigt. Die Inventarliste im Vertrag zählt.

Fehlt eine klare Liste der Möbel, solltest du das schriftlich klären. Ohne Nachweis lässt sich ein zu hoher Zuschlag leichter anfechten.

Kurzzeitmietverträge, Kurzzeitmiete und vorübergehender Gebrauch

Kurzzeitverträge sollen künftig auf maximal 6 Monate begrenzt werden. Viele Vermieter nutzten bisher befristete Verträge, um Mietern schnell zu kündigen, ohne einen echten Grund anzugeben.

Kurzzeitvermietungen an Projektmitarbeiter oder Fachkräfte bleiben möglich. Aber der Spielraum für Kettenverträge wird kleiner.

Befristete Mietverträge: Wo die Grenze zur Umgehung verläuft

Ein befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB braucht einen anerkannten Sachgrund, zum Beispiel Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit oder geplanten Abriss.

Fehlt so ein Grund, ist die Befristung unwirksam und der Vertrag läuft unbefristet weiter.

Schau genau hin, ob der Befristungsgrund im Vertrag klar und nachvollziehbar ist. Vage Begründungen lassen sich oft anfechten.

Bei Unsicherheit: Frag lieber früh beim Mieterverein nach.

Kündigung Wegen Mietrückstand: Mehr Schutz, Aber Nicht Grenzenlos

Mietschulden gehören zu den häufigsten Kündigungsgründen. Die Reform stärkt deine Position, aber eben nicht unbegrenzt.

Der Schutz greift nur unter bestimmten Bedingungen und nicht bei wiederholtem Zahlungsverzug.

Schonfristzahlung bei fristloser und ordentlicher Kündigung

Bisher galt: Wer nach fristloser Kündigung wegen Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten alles bezahlt, macht die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung blieb aber bestehen.

Das soll sich ändern: Künftig soll eine einmalige Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen. Das ist ein echtes Plus für Mieter in akuter Notlage.

Wann eine Nachzahlung die Wohnung retten kann

Die Schonfristzahlung rettet die Wohnung nur, wenn du den vollen Rückstand innerhalb der Frist zahlst. Teilzahlungen reichen nicht.

Wichtig: Dieser Schutz gilt nach aktuellem Stand nur beim ersten Zahlungsverzug. Hast du schon mal eine Schonfristzahlung genutzt, kannst du dich beim nächsten Mal nicht mehr darauf berufen.

Zahlungsverzug, Fristen und typische Fehler von Mietern

Die Miete muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen. Viele denken, es reicht, am dritten Werktag zu überweisen – das stimmt aber nicht.

Typische Fehler:

• Überweisung erst am letzten Tag, statt rechtzeitig vorher.
• Keine schriftliche Reaktion auf Mahnungen.
• Annahme, dass eine Stundungsabsprache automatisch schriftlich ist.

Reagiere auf jede Mahnung schriftlich. Halte Absprachen mit deinem Vermieter immer dokumentiert fest.

Abgrenzung zu Eigenbedarfskündigung und anderen Kündigungsgründen

Die Schonfristzahlung schützt nur vor Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Eine Eigenbedarfskündigung bleibt davon komplett unberührt.

Auch andere ordentliche Kündigungsgründe wie erhebliche Pflichtverletzungen werden durch eine Nachzahlung nicht aus der Welt geschafft. Prüfe immer genau, auf welchen Kündigungsgrund sich dein Vermieter stützt, wenn du eine Kündigung bekommst.

Modernisierung, Umlage Und Nebenkosten: Worauf Mieter Achten Sollten

Modernisierungskosten und Betriebskostenabrechnungen sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Das Mietrecht steckt voller Grenzen, die viele Mieter gar nicht kennen.

Die Reform hat einzelne Transparenzpflichten für Vermieter noch verschärft. Das macht es wichtiger, genauer hinzuschauen.

Modernisierungsmieterhöhung und Modernisierungsumlage verständlich erklärt

Dein Vermieter darf nach einer Modernisierung die Jahresmiete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöhen. Gemeint sind hier wirklich nur die tatsächlichen Kosten der Maßnahme, nicht der Wert der Wohnung.

Reine Instandhaltungen – also das Reparieren von Defekten – darf der Vermieter nicht auf die Miete umlegen. Nur Maßnahmen, die den Wohnwert verbessern oder Energie sparen, sind umlagefähig.

Vereinfachtes Modernisierungsverfahren und die Rolle von § 559c BGB

§ 559c BGB regelt das vereinfachte Modernisierungsverfahren. Das gilt für kleinere Maßnahmen mit Kosten bis zu einer bestimmten Grenze.

Die Reform hat die Schwelle von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben, ab der verschärfte Transparenzpflichten greifen. Bei größeren Modernisierungen kannst du also detaillierte Infos zu Art, Umfang und geplanter Mieterhöhung verlangen.

Energetische Modernisierung, Dämmung und Belastungen im Alltag

Energetische Modernisierungen wie Fassadendämmung oder eine Wärmepumpe darf der Vermieter auf die Miete umlegen. Das kann die Miete ordentlich erhöhen, auch wenn du durch geringere Heizkosten einen Teil zurückbekommst.

Schau bei jeder Modernisierungsankündigung genau hin, ob es sich wirklich um eine energetische Modernisierung handelt und ob die angekündigte Mieterhöhung rechnerisch passt. Du hast das Recht, die Berechnung zu sehen.

Betriebskostenabrechnung, Belegeinsicht und Betriebskostenbelege prüfen

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Verpasst er diese Frist, verliert er seinen Anspruch auf Nachzahlung.

Du darfst die Betriebskostenbelege beim Vermieter einsehen und prüfen. Mach das ruhig aktiv, denn Fehler wie nicht umlagefähige Positionen oder ein falscher Verteilerschlüssel kommen öfter vor, als man denkt.

Wenn Die Wohnung Verkauft Wird Oder Sonderfälle Auftauchen

Ein Eigentümerwechsel sorgt bei vielen Mietern für Unsicherheit. Die rechtliche Lage ist aber meist klarer, als es auf den ersten Blick scheint.

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt dich grundsätzlich, aber es gibt Ausnahmen, bei denen du wachsam bleiben solltest.

Was § 566 BGB für Mieter bedeutet

§ 566 BGB sagt: Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung übernimmt der neue Eigentümer automatisch den bestehenden Mietvertrag. Er bekommt damit alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters.

Du musst also keinen neuen Mietvertrag unterschreiben. Deine Miete, Kündigungsfristen und Vertragsbedingungen bleiben gleich.

Kauf bricht nicht Miete in der Praxis

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt nur, wenn die Wohnung schon zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet war. Wird das Mietverhältnis erst nach dem Verkauf begründet, greift dieser Schutz nicht.

Der neue Eigentümer darf nach dem Kauf keine Mieterhöhungen durchsetzen, die über das gesetzlich Erlaubte hinausgehen. Ankündigungen, die Miete wegen des Eigentümerwechsels zu erhöhen, sind nicht zulässig.

Besonderheiten bei privaten Vermietern und Bestandshaltern

Private Vermieter, also Einzelpersonen mit einer oder wenigen Wohnungen, kommunizieren oft direkter. Das kann zu schnellen Lösungen führen, aber manchmal landen Absprachen nicht schriftlich.

Bestandshalter – also große Wohnungsunternehmen – arbeiten strukturierter. Hier ist die Dokumentation meist vollständig, aber individuelle Ausnahmen gibt’s selten.

Egal mit wem du es zu tun hast: Halte alle Vereinbarungen schriftlich fest.

Abgrenzung zum Gewerbemietrecht und gemischten Nutzungen

Das Mietrecht II beschäftigt sich wirklich nur mit Wohnraummietrecht. Gewerbliche Mietverhältnisse laufen nach ganz anderen Regeln.

Die AGB-Kontrolle und der Mieterschutz aus dem Wohnraummietrecht gelten dort eben nicht so wie bei Wohnungen. Das kann manchmal ganz schön verwirrend sein.

Wenn du zum Beispiel in deiner Wohnung auch arbeitest, also eine gemischte Nutzung hast, kommt es auf den Schwerpunkt an. Ist das Wohnen wichtiger, dann zählt das Wohnraummietrecht.

Liegt der Fokus aber auf der gewerblichen Nutzung, dann gilt das Gewerbemietrecht. Und wenn du dir da nicht sicher bist—ehrlich, hol dir lieber rechtlichen Rat.